NG1999．3056總太地產．2019基本分析

大家好，我是NG1999，許久不見，在過去那兩年，我藉由交易了三筆大倉位交易：2542興富發、1808潤隆、5534長虹，從兩百萬的本金，賺取了千萬以上的資本。而後我休息了一年，2018年，我沒有特別做個別公司的投資或研究，手上只持有了一筆交易(Holding)。

現在又到了2019，我又回頭來看這個交易市場，有幾家公司引起我研究的興趣，所以我想，回到我的興趣：從公司的基本分析回頭來看一看，而這一檔3056總太地產，是我最近在看的標的其中之一，一家台中地產集團。

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而或對其他營建公司也很有興趣，希望看到那些公司基本分析，也歡迎在下方留言討論。
讓我理解，有多少人關注這樣風格的研究分享。：)
並且在文章完成時，我會email通知你，與你分享。

以下，我們進入正題。

因為時間點關係，以下分析僅以以下資料為分析基點

• 2018年股東年報(106年報)
• 2018年Q3財報(107年Q3)
• 2018年11月法人說明會資料
• 近況與公開資訊站

【總太地產．公司背景與結構】

創立逾25年的總太地產，當年由現任集團主席吳錫坤創辦，現在董事長則為原總經理翁毓羚擔任。總太地產主要為台中區的地產開發商，公司主要資源與運作建案都在甲級營造廠「總太營造」身上，未來總太將會朝向集團化發展。

未來「總太營造」主要會擔任集團內營造承建的工作，整個集團將會邁向「子集團化」的方向發展，以目前來說，總太至少已經有3家地產建設子公司與2家承接BOT/ROT公司，以及1家海外公司，預計近來一兩年內，還會再推出去3家地產建設子公司，應該都是由「總太營造」原始內部人員進行再創。

不過這3家子公司與總太的投資持股關係，目前還沒有完全明朗，總覺得還有資訊還可以挖掘，也許等待今年的股東年報，看內容可不可以完整一點。

以下這一份是去年2018年11月23日，總太法人說明會揭露的資料。

以目前狀況來說：

• 總太營造 — 總太地產的本體，近幾年主要案件與營收都是在這間公司身上，未來會轉化為集團的營造承接角色。
• 日太資產管理與恣遊實業 — 主要負責BOT與ROT案件，目前對整體集團營收占比較小。
• Mallow海外公司 — 原本是要負責海外與中國的拓展，但記憶中中國部分沒有特別進度，所以目前也不太重要。
• 永豐泰地產 — 3家子公司之一，目前揭露資訊為持股25%。

不過，還有2家子公司永福地產、永益發建設，目前沒看到揭露資訊在哪裡。
等今年股東年報出來，我會再找看看。

子公司的部分這一兩年可以忽略，因為子公司的推案要認列，基本上要一兩年後，也就是近期對總太建設的營收也沒有太多影響。

但對於兩年後的總太，這子公司持股關係，很重要。

【總太地產．股東結構】

以總太的股東結構來說，大股東持有為約50%，其中由財報等資料觀察，泛公司派持股為40%左右，相對於其他的營建公司來說，其實真的不算多，像是潤隆、興富發、長虹、皇翔等等，基本上大股東持股都是70~80%以上的，比較起來，總太的集中持股不算顯著。

其中創辦人吳錫坤能掌握的股權意向應該在25%~35%之間，還算可以，但也不突出。
翻閱歷史資料，稍微查閱一下，在檯面上，公司並不常進出股票，但會給員工認購機會。
以過往的資料來看，曾經在8~12元之間，有增持或增資過，但更久遠也曾在20元上下增資。
也曾經在26~33之間，有千張以上的轉讓或交易脫手過。

檯面上的資料來看，比起其他營建股，沒太多特別之處。

大股東所持有的股票佔比，則一路從60%以上，降到現在約48%
以實質掌握股票數來說，從早先持有約6萬張，一路增資資持到近16萬張
而後續分散分持到約12萬張，而近一年包含減資，則是降到約10萬張持股。

所以大約有剩餘10萬張(約50%)，是在持股低於400張以下的股東身上。
而且也沒有集中化的現象，整體看來這50%滿分散的。

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【總太地產．財務與餘屋狀況】

這一份資料來自於

• 2018年股東年報(106年報)
• 2018年Q3財報(107年Q3)

以總太目前財務狀況來看：現金有，負債比不高，銷售狀況良好(主建案幾乎9成以上或完銷)
目前財務沒有什麼狀況。

現金有，但是幾次購地後，就會用光，到時候再看會不會發債了。

負債比其實很低了，以建商來說，現在的財務體質算是「乾淨」
而流動負債大部分又來自建造工程抵押債，就是業內很常見的債。

餘屋狀況，幾乎沒有餘屋，

餘屋幾乎沒有，兩年內建案又幾乎接近完銷，負債比低，現金10億以上。
所以我想沒有比「乾淨」更好的形容了。

負債比※

現金與流動負債※

餘屋狀況※

【總太地產．歷年營收】

這一份資料是來自於總太2018年11月23日的法人說明會。

其實對於營建業來說，投資上或交易上，基本上會關注幾樣東西：

1. 營收的擴張能力，代表公司有多少爆發營收規劃的能力
2. 營收的持續表現，代表公司長期規劃的案量走在哪個水平
3. 毛利率，這點對於營建業很重要
4. 營業費用，長年是保持一個水位，還是擴張不定
5. 存地是否足夠，存地不夠，那資金與發債能力是否足夠
6. 最後才是去關注他的配息率均值在哪，這代表公司經營層的長期共識

總太因近幾年都處於首購、首換市場，而且兩年多前，房市最高峰後，
其實市場許多建商都往縮小坪數走、往蛋白走、往中部走、往南部走
這關乎一個事實，目前一般住宅毛利率已下降到25%上下區間。

其實你去看別家的上市櫃營建股也是差不多，大家的毛利區間已經落在20~30%上下
有更甚者，毛利在15%~20%之間也有。

所以之後如果是首購、首換建案，毛利應該還是會在這個區間。

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再者，排除2013會計準則變換不看，總太長期的營收安排大都落在20~30億上下跑
這代表公司經營層長期的慣性與規劃習慣。

所以基本上未來這一兩年的年均值，我想也是相同的，不會相差太遠。

(詳細的推估與資料，可以看下一篇「NG1999．3056總太地產．2019近況與展望」)

【總太地產．集團資本與股權規劃】

從藉由前身電子公司(駿億電子)借殼上市以來，總太一路大都為增資，而最近一次，總太轉向經過一次減資，應與集團發展之路要分散推出子公司發展，並且控制母集團資本額大小有關，應在2016或2017年左右，集團主席吳錫坤應該就有這個方向的定調了。

未來總太的股本發展方向應該會是：

「掌握母公司股本不再增長，無其他特別因素，資本額不會再高於20億。」

「集團內部再創子公司，開枝散葉，分工、分風險、分散產品品牌發展」

將來如果有需要資金，除了銀行方面，應該會採取發債的方式。

可以想像未來總太會以母集團之姿存在，試著讓收入與盈餘配息穩定。

打拼的事情，或許會慢慢下散到各個子公司身上。

不過這個發展應該也還需要幾年，3~5年都不為過。

預計近五年，年均EPS應該會落在2~4元之間，

年均配息應該會落在1.5~2.5元之間，會是總太適合的目標，我相信這也接近總太內部想法。

而從他這近4年安排的建案，基本上是如此。

同時這也是總太維護「每股盈餘及股東權益報酬率」的必要方式。

而且對於發債來說，維護母公司基本的穩定狀況，也是必要的。

(詳細的推估與資料，可以看下一篇「NG1999．3056總太地產．2019近況與展望」)

【總太地產．營運簡況】

這一份資料是來自於總太2018年11月23日的法人說明會。

列出了近三年總太的營運案件概況。

過了四個月，這張表現在要這樣看。

基本上，如果你是身為股東，那就是關心一下各案建造進度與營收進度即可。

(詳細的推估與資料，可以看下一篇「NG1999．3056總太地產．2019近況與展望」)

【總太地產．短評】

總太地產目前的狀況，算是乾淨與狀況良好的建商。

唯一可惜的，就是這幾年安排的建案量都很穩定，不夠爆發。

無論你是長期股東還是短期投機交易人，我們都希望公司能有衝刺力或爆發力。

今年也許還有一次機會看看爆發，但這就要看建造進度與交屋狀況了。

目前這家公司，還不用讓你擔心銷售狀況與財務狀況。

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祝福各位，無論是擁有總太的，還是關注總太的，這些資訊能夠確實分享到你們手中。