NG1999．1808潤隆．2017追蹤(新聞解讀，2017/04/29更新)

大家好，我是NG1999，1808潤隆已經從我的交易名單退回觀察名單了
不過這裡分享一篇我對於一般營建新聞的解讀角度，互相交流。

【潤隆建設．如何看待新聞】

基本上如果要從新聞上去解析資料，其實也是可以的
並非說看新聞做股票不行，而是說你從哪個角度看新聞做股票

畢竟新聞有時候也是一個快速的途徑可以取得資料
如果擔心有誤，就應該多看不同新聞交叉比對
如果方便，做營建其實還可以自己去市場蒐集資訊或房仲訪查
甚至實地觀察工程進度，這些我都做過。

不過如果建案太分散，或離你太遠，基本上從新聞交叉閱讀
你應該還是可以獲取60%有用的資訊作為參考

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觀察一個公司的新聞，基本上我會翻閱近兩年的新聞都看過一次
新聞基本上要注意新聞的內容，到底是記者的自我推測還是法人的自我推測
或是單純公司派的發言轉述。

以我的經驗來說，法人推測，常常會膨脹
記者的自我推測，也是常常會膨脹
而公司派的發言轉述，以追蹤過的幾家建設公司
通常都是滿老實的，不會說過頭或捏造事實

而公司說法，又以近期業績看法勝過年度業績看法為主
畢竟公司對於年度業績都必須喊一個目標，
近期業績就屬於比較單純描述已發生或將發生的事實，參考價值有80%以上。

閱讀營建新聞，我會比較關注幾個項目：
1.提到的資料面
2.不同新聞的資料面交叉比對是否貼近
3.公司說法

至於其他法人說法，記者文字，都是稍微閱讀就好

【潤隆建設．嘗試解讀一則新聞】

這裡我以一篇「興富發小鋼炮 潤隆未來2年獲利靚」(2017年03月16日)
http://www.chinatimes.com/newspapers/20170316000226-260206

來舉例說明我的解讀觀點，以下分別列出原文、我的觀點與獲取結論，交叉比對：

原文1：

眼裡看到的：
『被營建股「營收王」興富發（2542）集團總裁鄭欽天盛讚為「興富發家族下一個小鋼炮」的潤隆（1808），這兩天股價終於重返40元大關，登上4年9個月以來的新高點，昨（15）日在法說會中也透露，2017年～2018年將維持完工入帳的高峰，獲利成長動能將無虞。

潤隆昨早在應邀參加「2017年第1季富邦投資論壇」時表示，今年將有「信義城」、「真愛」等，完工入帳，提供營運動能，2案總銷共65.98億元，銷售率分別達100％、96％，另外還有新成屋待售，因此2017年認列業績可望無虞。進入2018年，將有「NTC國家商貿中心」、「台中新富案」等，可供銷售。展望未來兩年，潤隆獲利成長來源無虞。』

心裡的段落總結：
『潤隆（1808）2017有「信義城」、「真愛」，總銷共65.98億元，銷售率分別達100％、96％』
『2018年，將有「NTC國家商貿中心」、「台中新富案」』
『另外還有新成屋待售』

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原文2：

眼裡看到的：
『潤隆最近兩年都大手筆配息，2015年每股稅後純益4.3元，董事會配發股利5元；2016年有總銷68億元「大悅」持續挹注，還有總銷21億元「台中帝寶」、總銷68億元「大悅」，總銷20多億元「靜心文匯」陸續交屋，帶動全年營收達57.29億元，年增15.72％。

法人預期，由於潤隆配發股利政策，向來以現金為主，因此依目前股價來看，現金殖利率將可望超過10～12％，擁有現金殖利率題材；在不動產市場逐步築底之際，建議以正面角度看待潤隆股價。』

心裡的段落總結：
『2015年每股稅後純益4.3元，董事會配發股利5元』
『現金殖利率將可望超過10～12％』

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原文3：

眼裡看到的：
『潤隆表示，「信義城」總銷約20.39億元，預計今年9月完工交屋，已銷售100％，估計Q4可開始入帳；「真愛」總銷約45.58億元，今年9月完工交屋，已售達96％，估計Q4可開始入帳。其餘為新成屋個案，包括「國賓大苑」3.59億元，「國賓官邸」16.57億元，「國賓伊頓」2億元，「靜心文匯」12.73億元，「國賓大悅」21.69億元，及「台中帝寶」9.81億元。

總體觀察，法人估計潤隆2016年營收57.29億元，EPS可能有4.1元以上；進入2017年，入帳高峰將落在Q3～4，營收可能落在58億元，EPS有機會超越2016年，甚至上看5元以上。』

心裡的段落總結：
『「信義城」總銷約20.39億元，預計9月完工交屋，已銷100％，估計Q4開始入帳。』
『「真愛」總銷約45.58億元，預計9月完工交屋，已售達96％，估計Q4開始入帳。』

『新成屋個案，「國賓大苑」3.59億元，「國賓官邸」16.57億元，「國賓伊頓」2億元，』
『新成屋個案，「靜心文匯」12.73億元，「國賓大悅」21.69億元，及「台中帝寶」9.81億元。』

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原文4：

眼裡看到的：
『進入2018年，「NTC國家商貿中心」總銷約52.87億元，明年1月可完工交屋，目前已銷售21％；「新富案」總銷約30.62億元，預計2018年3月完工交屋。另外，還有「森學苑」、「靜心文匯」、「台中帝寶」、「真愛」等餘屋銷售可供入帳，法人估計可售金額約93.48億元。

房市正待回溫之際，潤隆推案策略仍以首購、換屋等自住買盤為主，目前手中計畫4筆預售案，總銷約124.49億元；基隆、新北市、台中等土地和預售案共4筆，總銷約230.47億元，預計2017～2020年陸續推出；成屋案則有6筆待售金額約65.9億元。』

心裡的段落總結：
『2018年，「NTC國家商貿中心」總銷約52.87億元，明年1月可完工交屋，已銷21％』
『「新富案」總銷約30.62億元，預計2018年3月完工交屋』

【潤隆建設．整理資料】

從上面的新聞解度來看，一共能得到以下資料

2017年：
『2017年，「信義城」總銷約20.39億元，預計9月完工交屋，已銷100％，估計Q4開始入帳。』
『2017年，「真愛」總銷約45.58億元，預計9月完工交屋，已售達96％，估計Q4開始入帳。』

2018年：
『2018年，「NTC國家商貿中心」總銷約52.87億元，明年1月可完工交屋，已銷21％』
『2018年，「新富案」總銷約30.62億元，預計2018年3月完工交屋』

2017年餘屋：
『新成屋個案，「國賓大苑」3.59億元，「國賓官邸」16.57億元，「國賓伊頓」2億元，』
『新成屋個案，「靜心文匯」12.73億元，「國賓大悅」21.69億元，及「台中帝寶」9.81億元。』

餘屋這部分第一行的是2016年以前的餘屋，量也比較少

第二行的部分屬於2016年以後的餘屋「靜心文匯」位於台北學區內，「國賓大悅」位於竹北

如果是我，會比較關注這兩案的餘屋還有後續交屋消化。

【潤隆建設．怎麼看待後續】

以目前來說，近兩年的新屋案，都安排在年銷額40~60億
對照毛利營利等換算過EPS後，EPS基底會在4~5之間，符合目前市場預期

也就是說符合目前市場45~50元的價格

未來關注兩個要點，可能使股價脫離這個區間：

1. 2017年新屋，交屋能認列多少？
   按照工程進度與交屋規劃，今年Q4之前應該不需要關注太多

2. 2017年餘屋，能夠再交代多少？
   餘屋消化，應該至少要吃掉10億以上，才足以產生一些股價的變化

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所以今年來看45~50都是合理範圍，從交易名單中退到觀察名單即可
有人會問這上下就差了5元？都不關注?

對我來說幾元的價差，不是我要做的
要做就等30%~50%的差，我們一做就做幾百萬以上的規模
一年做一兩檔即可，其他時間，慢慢等待，多觀察其他目標即可。

【潤隆建設．最好的劇本】

最好的劇本就是，今年Q4交屋不及，餘屋消化不佳，股價回落40以下
這樣很多交屋都會擠到2018去，這樣就能觸發2018再度反應出來

當然，很多事情只能等待+觀察，不一定有這機緣。
如果一檔股票沒有把握的30%~50%的價差可做，
我們可以把資金與機會留給其他檔股票。

不需要一直交易，只需要好的時機，按照策略大額交易即可。